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写字楼高层定义及写字楼是如何分级的

来源:上海银硕装饰工程有限公司    发布时间:2019-09-06 11:07    热度:67 ℃

  写字楼涉及到很多建筑房屋而写字楼高层的定义其实是分很多种类型的,且写字楼的分级也比较细,那么办公室装修的时候就要根据写字楼的属性来,调整后续办公室装修的进程,那么下面重点介绍写字楼高层定义是什么样的及写字楼是如何划分等级的。

  首先我们要对超高层有个基本理解,到底多高的写字楼属于超高层建筑。实际上我们是以时间为划分标准,对超高层的定义可分为三个阶段:

  第一个阶段

  1972年以前,7层的建筑一般就被认为是超高层建筑。

  第二个阶段

  1972年国际高层建筑会议,规定了按照层数的多少把高层建筑划分为以下四类:

  第一类高层:9一16层(最高到50米);

  第二类高层:17一25层(最高到75米);

  第三类高层:26一40层(最高到100米);

  第四类高层:超高层建筑,40层以上(100米以上)。

  第三个阶段

  20世纪90年代以后,随着建筑、工程技术的进步,没有明确的划分标准,一般认为: 8-29层,高度30米以上100米以内为中高层建筑;30-60层,高度100米以上200米以内为高层建筑;60层以上,高度超过200米的为超高层建筑。

  就我国来说,没有严格的超高层概念界定,但从目前的《高层民用建筑设计防火规范》来看,一般将100米以上的高层建筑统称为超高层建筑,继续沿用第二个阶段对超高层的定义。不过在100米的高度区间,110米和120米的建筑物无论从结构还是设备及施工等方面均无明显的质的变化。

  这种分类方法是否具有充分的科学依据以及是否符合国际一般标准还有待商榷,因为目前超过100米的建筑已经越来越多。但是我们可以肯定的是国际对超高层的定义取决于不同阶段的不同技术条件。

  写字楼分级

  写字楼的叫法源于香港,而写字楼的等级也只是市场给的一个说法。比如我们经常听到一些写字楼宣传“甲级”与“超甲级”。实际行业内还没有一个权威认证机构对“甲级”有成文的规定,国内更没有规范详细规定甲级必须达到什么标准。它是起源于香港著名策划公司、统计公司如戴德梁行、世邦魏理仕给业主定义的。大家都不愿意被定义“乙级”,市场上绝大多数上规模的写字楼都被包装成“甲级写字楼”,仅此而已。

  而写字楼还有“5A写字楼”的说法,这个倒是有一个类似于酒店星级评定的明确标准。5A指的是智能化(automation),分别是OA:办公自动化系统CA:通讯自动化系统FA:消防自动化系统

  SA:安保自动化系统

  BA:楼宇自动控制系统

  但是对于建筑师给业主汇报方案时,无可避免被业主问到甲级与超甲级的区别的话。我们也是根据已有的经验,给你们提供了一个标准明细。

  甲级写字楼与超甲级写字楼的区别除了体量、面积和净高这些基本建筑信息之外,还有配置也很重要。重点提及走廊宽度里的电梯前室,如果你的写字楼定位是高端豪华路线,我们就会建议大堂的电梯前室不应该低于3.3米,而3.3米也被认为区分定位的一个分水岭。

  另一个就是对写字楼影响比较大的电梯系统,作为建筑师,我们主要关注电梯的载重量与配置比例。甲级与超甲级在电梯配置比例上差别只是几百方,但是这个差别并不是绝对的,要区别写字楼之间的等级,关键还是看人们在标准层等候电梯的时间,时间越短,写字楼级别越高。

  最后提一下表格中的穿梭梯,通常指车库至首层或者首层至顶层的大堂转换层的电梯。这些电梯的标准主要看经济情况,基本都采用1.75米/秒的梯速,算是速度相对较慢的电梯,因为抵达层数少,即使用最低速的电梯,也能够满足60秒的消防呼救的时间间隔。所以大家在做穿梭梯的时候自然而然会选择这种速度慢,但价格便宜的电梯。

  标准层

  关于写字楼的标准层,诸如标准层轮廓、进深和核心筒轮廓这些基本我们就不细说了。我们重点要知道的是标准层的有效建筑面积,即标准层建筑面积减去核心筒的面积所得。

  而标准层的净使用面积和有效建筑面积的区别就是减去公共的走道与设备管井的面积。那么这两个面积对于租户有什么影响呢?比方说如果你是租下一整层的话,那么你就应该关注标准层的有效建筑面积。而如果你只是租下一层里的某一间办公室,需要承担走廊的公摊面积,这时你就应该关注标准层的净使用面积。

  根据标准层有效建筑面积和标准层的净使用面积,我们又可以得出两个数据:基本得房率和二次得房率(概念如图示)。不过二次得房率的参考意义不大,真正有意义的应该是参考基本得房率乘以二次得房率后的数值,即标准层净使用面积与标准层建筑面积的比值,我们称为净得房率。净得房率也是我们使用比较多的参考数值。

  一般我们在做指标的时候,有可能会弄混基本得房率与净得房率,实际上它们不能一概而论,往往会因为公共走廊的差别,在数值上存在六七个点的差异。所以大家需要明确这些概念,千万不要犯糊涂了。

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